Continuando con nuestra serie de blogs, en esta oportunidad comentaremos sobre aquellas actividades y validaciones que se deben realizar previo a abordar la fase de diseño, las cuales en muchas oportunidades no se realizan, por lo cual resultan en problemas, retrasos o inclusive sorpresas al momento de iniciar la fase constructiva o peor aún serios problemas al momento de habitar nuestra vivienda.
En primera instancia el diseño de la construcción deberá adaptarse a las condiciones establecidas en el plano catastro e indicaciones municipales, tales como retiros de la construcción tanto frontales, laterales, servidumbres, ríos, quebradas o posos de agua, los cuales puedan afectar los mantos acuíferos. Seguidamente, es importante tomar en cuenta la densidad poblacional establecida para la zona y la cobertura de obra en el terreno defina dentro del plan regulador de cada Gobierno Local.
En los siguientes apartados detallaremos cada uno de estos aspectos a mayor detalle:
Normativa Municipal:
Existen diversas normativas que debemos considerar y que rigen la fase de diseño:
· Uso del suelo
· Plan Regulador
· Cantidad de construcciones en el área
· Alturas de las edificaciones
· Retiros de la construcción.
Por ejemplo, si la propiedad se encuentra registrada bajo la modalidad de uso de suelo de parcelamiento agrícola, se trata de un terreno mayor a 5000 metros cuadrados, ubicado en zona rural. Por consiguiente en este caso, si lo va a utilizar para la construcción de vivienda, instalaciones y otras estructuras únicamente puede abarcar un 15% del área total del terreno.
Normativa Institucional:
Este punto casi nunca es tomado en cuenta por las personas que emprende un proyecto constructivo personal sin la asesoría y conocimiento necesario dentro de las actividades de validación a realizar. Sin embargo, resulta crítica en la viabilidad de un proyecto constructivo.
Por lo tanto, debemos realizar una serie de consultas a diversas instituciones gubernamentales y estatales sobre los requisitos que debe cumplir nuestro proyecto de vivienda antes de iniciar la fase de diseño.
Algunas de las instituciones a las que debemos consultar son:
· Municipalidad: Uso de suelo, retiros de la construcción con respecto al terreno.
· INVU: Alineamientos por cursos de agua natural, zona marítima, acequias, quebrada o riachuelos.
· Ministerio de Salud: Disposición de aguas residuales y afectaciones por servidumbre, o servidumbres de paso de curso de agua.
· Comisión Nacional de Emergencias (CNE): Zonas de riesgo natural.
· Acueductos y Alcantarillados (AYA) u organizaciones que administren el agua como lo son las ASADAS: a efectos de validar la disponibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado sanitario, servidumbre por paso de tuberías.
· ICE: Alineamiento respecto a líneas de alta tensión.
· MOPT: Alineamiento por carreteras cercanas, líneas de ferrocarril u otros.
Por otro lado, dentro de la documentación institucional también es relevante considerar el registro de retiros de construcción, mapas, zonificaciones, leyes y reglamentos información que deberá ser consultada previamente antes de iniciar el diseño de la obra.
Así mismo, en el caso de las viviendas en condominio, es aconsejable que valide todos los aspectos legales que se rigen en la Ley Reguladora de Propiedades en Condominio y su Reglamento, así como el reglamento interno del condominio, el cual delimita lo que se puede o no hacer dentro del condominio.
Es recomendado e inclusive en mi criterio personal es mandatorio realizar un estudio de suelos y un estudio de taludes, los cuales deberán ser considerados dentro los diseños estructurales de nuestro proyecto habitacional.
TIP: Como parte de la simplificación y digitalización de trámites, en la página www.tramitescontrucción.go.cr se encuentra los requisitos que serán revisados por las instituciones.
Referencia: CFIA, Cámara de la construcción, CCCBR.
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